Устав чужого монастыря: чем вас расстроит покупка зарубежной недвижимости

Существует несколько стран, покупка недвижимости в которых априори считается надежным и выгодным вложением. И хотя это вполне оправдано, начинающие инвесторы частенько сталкиваются с трудностями, которые связаны с обычным неведением. Эксперты рассказывают читателям сайта "РИА Недвижимость", что нужно учесть при покупке недвижимости в популярных зарубежных странах. Первая пятерка самых востребованных у россиян стран практически не менялась на протяжении последних пяти лет, рассказывает ведущий аналитик Prian.ru Анастасия Фалей. Это Испания, Болгария, Турция, Германия и Чехия. У них есть объективные преимущества, впрочем, есть и риски, которые часто забывают принять во внимание, добавляет она. Испания: будут переплаты Испания стала самой популярной страной для покупки недвижимости за рубежом после разразившегося там экономического кризиса. С 2008 по 2014 годы местное жилье подешевело на 30-40% (а порой и 50%). С тех пор цены растут, но все еще не достигли пикового уровня. И пусть объекты по самым бросовым ценам уже раскуплены, выгодное сочетание цена-качество все еще можно найти, замечает Фалей. Самые ходовые объекты на побережье – квартиры и бунгало стоимостью 70 – 200 тысяч евро, недалеко от моря. На Коста-Бланке (самый доступный по ценам приморский регион) выбор объектов в этой ценовой категории будет самым большим, но и в других популярных локациях – Коста-дель-Соль, Коста-Брава, Канары – можно подобрать варианты. Среди наиболее популярных мест среди россиян, покупающих недвижимость в Испании, безусловно, можно назвать Барселону, отмечает директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России Юлия Овчинникова. Этот город чрезвычайно красив и удобен как для проживания, так и для отдыха. Свою роль играет историческая и культурная составляющая, прекрасные музеи, близость моря и гор, неподалеку находится Франция и Андорра. Исторически среди россиян востребованы Марбелья и Коста-дель-Соль – чудесные курортные места с прекрасным морем. При покупке надо рассчитывать, что фактическая сумма, которую вы потратите на покупку недвижимости, окажется больше, чем цена объекта, указанная в договоре, предупреждает Фалей. "Испании это касается особенно, потому что здесь дополнительные расходы сравнительно велики", - подчеркивает она. Налог на покупку недвижимости – 6,6-10% на "вторичке", 10% - на "первичке"; гонорар риелтора – 3-5% (часто услуги риелтора оплачивает продавец, но не всегда, особенно если речь идет об иностранцах, которым нужен полный комплекс юридических, консалтинговых и посреднических услуг); нотариальные расходы - 1-2% (без нотариуса ни одну сделку не зарегистрируют), ипотечный сбор – 0,5-1,5% (только в случае кредита). Будут еще и мелкие расходы на переводчика, получение идентификационного номера иностранца, открытие счета в банке, подключение коммуникаций и более крупные – на поездки в Испанию, косметический ремонт, закупку мебели и аксессуаров. Если все сложить, то реальные затраты на покупку составят 15-20% сверху цены, подсчитала она. Болгария: аренда не отобьется Недвижимость в этой стране привлекает прежде всего доступностью, рассуждает Фалей. Если в Испании, даже в недорогих локациях на побережье, цены на ликвидные объекты стартуют от 60-70 тысяч евро, то в Болгарии – огромный выбор вариантов – от 25-35 тысяч евро, а сверх цены объекта вы заплатите всего порядка 5%. Самые ходовые объекты здесь – студии и небольшие квартиры в курортных комплексах на побережье, стоимостью 25-70 тысяч евро. "Объектами в Софии россияне мало интересуются, а зря, если фокус на инвестиции, то именно в столице самые лучшие перспективы", – подсказывает эксперт. Однако в Болгарии сложно реализовать схему "отдыхаю сам и зарабатываю на аренде", предупреждает Фалей, а все из-за того, что в стране очень короткий курортный сезон. Здесь еще есть риск ликвидности. В годы бума на побережье очень много строили. Соответственно, во многих районах будет большая конкуренция, как на этапе сдачи, так и продажи объекта. А цены на курортное жилье в последнее время стагнируют. Исходя из ситуации последних лет, пока ничто не говорит о том, что в случае продажи через 5 лет, к примеру, вы сможете существенно поднять расценки, добавляет она. Кроме того, из-за высокого спроса со стороны российских покупателей, а также местных застройщиков, одной из серьезных проблем болгарского рынка недвижимости стали недострои, предупреждает риелтор Елена Федосевич. "Причиной может быть как банкротство застройщика, так и целенаправленное мошенничество", - объясняет она. Турция: дешево, но сердито По итогам февраля 2019, продажи турецкой недвижимости иностранцам подскочили на 92% в годовом исчислении; россияне входят в топ-3 активных покупателей после граждан Ирака и Ирана, по данным Турецкого статистического института. Самые востребованные объекты – квартиры с 1-2 спальнями в Анталье, Аланье и пригородах, стоимостью 40-100 тысяч евро, отмечают эксперты Prian.ru. В Турции с некоторых пор заработать на сдачи квартиры в "курортную" аренду стало практически нереально, так как с 2017 года действует закон, по которому физлица не имеют права сдавать квартиры посуточно, предупреждает Фалей. Чтобы принимать туристов, надо открыть юрлицо, получить лицензию, встать на учет в полиции, организовать регистрацию всех постояльцев. И главное, к недвижимости предъявляются такие требования, которые рядовому покупателю не выполнить – в ней должно быть не менее 30 стационарных спальных мест. То есть по сути это должна быть не квартира, а отдельное здание или его часть, переоборудованная в апарт-отель с соответствующим сервисом. Выход – изначально покупать квартиру в апарт-отеле с управляющим, имеющим лицензию. В этом случае реально отдыхать самому и еще зарабатывать 5-7% от цены объекта ежегодно. В числе рисков – маленький выбор объектов и зависимость от управляющего. Еще вариант – долгосрочная аренда, которая в крупных городах приносит 4-5% ежегодно. На нее нет никаких ограничений, но отдыхать в этом случае самому в той же квартире не получится, советует Фалей. Германия: бремя сверхнадежности В отличие от трех предыдущих курортных стран, где покупатели хотят совместить приятное с полезным, в Германии традиционно ищут недвижимость исключительно для инвестиций. У страны очень сильный бренд – стабильного, надежного и законопослушного рынка. И это справедливо. За последние 10 лет здесь не было ни одного существенного спада, обращает внимание Фалей. Цены растут стабильно на 4-7% в год в среднем по стране, а в крупных городах и того быстрее. Еще важная для инвесторов особенность страны: Германия – нация арендаторов. 40-50% населения живут в съемных домах и квартирах. А значит, здесь сдается всё. Плюс, несмотря на сильную экономику во многих регионах Германии (за пределами самых крупных городов), недвижимость сравнительно недорогая. Скажем, за 50-70 тысяч евро в регионе Северный-Рейн – Вестфалия вполне можно подобрать ликвидную "двушку", которая будет приносить около 5% от долгосрочной аренды. Самые востребованные варианты в стране – квартиры в крупных и средних городах за 50 – 200 тысяч под сдачу, добавляет Фалей. Однако в Германии наиболее популярен у россиян Мюнхен, отмечает Овчинникова из Savills. В многом благодаря расположению в центре Европы, развитой экономике, а также красоте этого города, богатству и привлекательности региона. Также пользуется спросом Берлин, прежде всего, по причине достаточно активного роста цен на недвижимость, активной бизнес-среды и культурной жизни, говорит она. Обратная сторона стабильности в том, что законы здесь защищают всех, а далеко не только инвесторов, предупреждает Фалей. И многие правила местного рынка окажутся для вас невыгодными. Например, нужно письменно уведомлять съемщиков за 3-6-9 месяцев (в зависимости от срока их проживания) о расторжении договора. А социально незащищенных арендаторов – матери-одиночки, инвалиды, пожилые люди, скорее всего, придется выселять через суд, даже если они задерживают аренду. А судиться в Германии сложно и дорого. Есть ограничения и по размеру арендных ставок, и по возможности их повышения. Недавно, к примеру, в Берлине предложили и вовсе заморозить все ставки на пять лет. Также надо понимать, что обратная сторона надежности – низкая доходность от аренды. Квартиры в Берлине сейчас приносят в лучшем случае 3-4%, в Мюнхене – меньше 2%. На фоне того, что ставки по депозитам там нулевые (и даже отрицательные), это вроде бы неплохо, но российские инвесторы, как правило, рассчитывают на большее. Чехия: непредсказуемая доходность В этой стране главный риск – переплатить на старте (в немецких мегаполисах, кстати, тоже). Недвижимость в Праге в 2016-2017 годах дорожала на 15-20% ежегодно. В 2018-м рост замедлился до 10-11% (что все равно много). При этом арендные ставки растут куда медленнее – на 3-5% в год. Соответственно, снижается доходность (сейчас в среднем по городу – 4-5%), подсчитала Фалей. Самые востребованные объекты – 1-2-комнатные квартиры в новостройках за 80-150 тысяч евро, добавляет она. Те, кто купил квартиры 5 лет назад, конечно, здорово выиграли и на росте стоимости, и на аренде. Но никто не может обещать, что такой рост продолжится. Власти Чехии делают все, чтобы стабилизировать ситуацию. В зоне риска, в первую очередь, покупатели квартир в историческом центре города – там легко нарваться на предложение по завышенной цене. Многие рассчитывают поднять доходы от аренды за счет сдачи жилья туристам посуточно. Но здесь всплывает "законодательный риск". Пока в Праге не регулируется эта сфера, но с учетом общеевропейских тенденций, нельзя быть уверенным, что через год для Airbnb и подобных сервисов не введут каких-то ограничений, резюмирует собеседница агентства.