Как не ошибиться с инвестициями: шесть признаков доходного апарт-проекта

Из 56 апарт-проектов в Санкт-Петербурге 27 заявлены как доходные. Выбирая, в какой из них вложить свои средства, инвестору необходимо научиться фильтровать рекламные обещания. На основе каких критериев нужно делать выбор, рассказывает менеджер по развитию апарт-отеля SHINE Светлана Кузьменко.

Из 56 апарт-проектов в Санкт-Петербурге 27 заявлены как доходные. Выбирая, в какой из них вложить свои средства, инвестору необходимо научиться фильтровать рекламные обещания. На основе каких критериев нужно делать выбор, рассказывает менеджер по развитию апарт-отеля SHINE Светлана Кузьменко.

- Большинство покупателей апартаментов не имеют понятия о доходной недвижимости. Может ли частный инвестор самостоятельно оценить безопасность своих вложений?

- До недавнего времени любая недвижимость в Санкт-Петербурге была безусловно растущим активом. Купив практически любой объект, собственник мог рассчитывать на его продажу через некоторое время с выгодой или получение арендного дохода. Но сегодня правила инвестирования ужесточились: ценовая гонка на рынке недвижимости позади, дефицит жилья и коммерческих объектов также остался в прошлом. Для того чтобы грамотно инвестировать, недостаточно просто располагать средствами. К примеру, вложения в такой популярный формат, как апартаменты, связаны с риском, что доходность, заявленная в рекламе, не соответствует реальности. Поэтому инвестору необходим тщательный правовой, маркетинговый анализ и отбор предложений на основе четких критериев.

- Какие критерии оценки существуют? Как отделить доходный апарт-проект от всех остальных?

- Шесть базовых параметров, на основании которых нужно проводить оценку объекта, - это локация, концепция, проектные решения, управление, правовое основание и гарантированный доход. С помощью таких критериев даже начинающий инвестор может самостоятельно отделить инвестиционный продукт от "просто недвижимости" и оценить будущую ликвидность объекта, его потенциал и доходность.

- Давайте тогда подробнее остановимся на первых из них. Какой должна быть оптимальная локация для размещения апарт-проекта, на какие нюансы инвестор должен обратить внимание?

- Доходные объекты не возникают в чистом поле. Исключением могут быть объекты-драйверы, но их мы в текущей ситуации рынка не наблюдаем. Прежде всего необходимо изучить средовое окружение апарт-проекта.

К примеру, если в радиусе пяти километров присутствуют отели, то с большой вероятностью наш объект сможет успешно функционировать как гостиница и использоваться для краткосрочного размещения гостей.

Если объект строится в спальном районе, то его предназначение - долгосрочная аренда. В этом случае изучите среднюю стоимость аренды в окружающих домах - и вы оцените примерную доходность своих вложений. Если такой объект предлагает дополнительные удобства для своих резидентов - просторное лобби, насыщенную инфраструктуру, то к ожидаемой сумме можно добавить еще 10%.

- Проекты могут заявляться в неочевидных местах - на окраинах спальных районов, в пределах промзоны, по соседству с кладбищем и прочей экзотикой?

- Тогда это будут явные объекты-дисконтеры, которые смогут привлекать гостей только низкими ценами. Стоимость проживания в таких объектах будет минимальной, по этой же причине заполняемость, скорее всего, близкой к 100%, но затраты на восстановление отделки и мебели - регулярными. Соответственно и доходы инвестора будут оставлять желать лучшего.

- Давайте разбираться на конкретных примерах. Локация отеля SHINE на Таллинской улице, где сейчас продаются номера для инвесторов, какое использование предполагает? Какие у этого места преимущества, позволяющие обеспечить высокую заполняемость?

- Апарт-отель SHINE находится на едином земельном участке с уже действующей гостиницей 4* NIHAO. В непосредственной близости еще два отеля - "Ладога" на Шаумяна, 26, и "Наутилус Инн" на Рижской улице. Это небольшие и недорогие отели, работающие на внутренний рынок, в отличие от NIHAO, позиционирующегося как бизнес-отель для гостей из КНР.

Апарт-отель расположен в жилом районе сталинской застройки с монументальными фасадами и комфортными зелеными дворами. В шаговой доступности - станция метро "Новочеркасская", набережная Большой Невы и мост Александра Невского.

Да, это не Дворцовая площадь, но своя целевая аудитория у локации есть - это туристы, который прибыли издалека на срок одна-две недели. С одной стороны, в тихом зеленом районе можно выспаться и отдохнуть после долгого перелета. С другой - до туристических достопримечательностей 25 - 30 минут пешком, а наблюдать развод мостов на Неве можно с обустроенной крыши отеля.

- Переходим к следующим критериям. Насколько с локацией связана концепция проекта, что зависит от нее?

- Концепция апарт-отеля должна логически следовать из особенностей локации и соответствовать запросам своей целевой аудитории. Успешными окажутся проекты, создатели которых четко и подробно представляют портрет конечного потребителя - того, кто будет приносить инвестору ожидаемый доход. Кто эти люди? Почему они выберут жить именно здесь? Каков их заработок и образ жизни? Сколько они готовы платить за аренду и за сопутствующие услуги? Как хотят проводить свободное время? Какое жилое пространство и какие объекты внутренней и внешней инфраструктуры им необходимы? На все эти вопросы инвестор должен получить ответы.

- Но если в апарт-проекте несколько тысяч номеров, удастся ли с большой точностью нарисовать среднеарифметический портрет постояльца?

- Проекты-тысячники с большим числом номеров уязвимы для разработки единой концепции и последующей коммерческой эксплуатации. Внутренняя конкуренция, избыток предложений резонансно усиливают любой концептуальный просчет девелопера. Инвестиционного продукта априори не может быть много, это "платина" в бетоне.

- Какая концепция у отеля SHINE, на какую целевую аудиторию вы ориентируетесь?

- Концепция сложилась из практики. Гости отеля NIHAO, пекинские бизнесмены и чиновники, высказывали пожелание привезти в Санкт-Петербург свои семьи, показать им "лидирующее культурное направление мира" (World's Leading Cultural City Destination 2020). Но в бизнес-отеле недостаточно семейных номеров и отсутствует инфраструктура для путешественников с детьми.

Это учтено в проектных решениях отеля SHINE. Номерной фонд состоит из просторных студий от 24,5 кв. м и апартаментов с одной-двумя спальнями. На первом этаже не только конференц-зона и сигарная гостиная, но и игровое пространство для детей. В каждом номере - мини-кухня, чтобы даже среди ночи ребенка можно было накормить.

Итак, наша целевая аудитория - это семьи и пары из КНР, индивидуальные туристы, прилетающие в Санкт-Петербург провести отпуск или отпраздновать семейное торжество.

О вкусах и предпочтениях своей аудитории мы знаем не понаслышке, поэтому создаем средство размещения, которое на ближайшие пять - семь лет будет вне конкуренции на рынке гостеприимства в Санкт-Петербурге.

Проектные решения, профессиональное управление, правовая основа для инвестора и доходные программы - это также важнейшие факторы успеха апарт-проекта. Но о них - в нашем следующем материале.