Семь ошибок при проведении общих собраний собственников

На общих собраниях в многоквартирных домах собственники решают нужные для дома вопросы – от текущего ремонта до создания товарищества собственников жилья. Пообщаться соседи могут как в живую, так и онлайн – с помощью специального сервиса МойМКД. При этом если провести собрание неправильно, суд может признать принятые на нем решения недействительными. Мы изучили практику Верховного суда Башкирии за последние два года и узнали, какие ошибки допускают жители республики. Ошибка 1. Собственники не набирают нужного числа голосов («отсутствие кворума»). Это самая частая причина для того, чтобы суд похоронил результаты собрания. Формально в протоколе написано, что голосов хватает для принятия решений, но при проверке и пересчете оказывается, что это не так: суд может исключить из подсчета часть бюллетеней (письменных решений собственников); собственники могут взять за основу неправильные сведения об общей площади квартир и нежилых помещений. Пример с такой ошибкой – дела № 33-10975/2019 и № 33-9461/2020: В первом деле при подсчете голосов брали неверную площадь помещений, учитывали голоса тех, кто не является собственником. Когда суд пересчитал голоса, их количество стало меньше необходимых 50%. В другом деле суд не засчитал голоса тех, чьи бюллетени не содержали даты подписания, а также письменные решения, которые были представлены в копии (не оригиналы). Еще выяснилось, что в собрании «поучаствовали» собственники, которые умерли до его проведения. Их голоса тоже не учитывались судом. Ошибка 2. Инициатор собрания не является собственником помещения. Созвать собрание может собственник, действующая управляющая организация или – в определенных случаях – муниципалитет. Арендатор, наниматель, член семьи, сожительница собственника не имеют права на инициирование собрания. Пример – дело №33-7309/2019: Инициатора собрания не оказалось в реестре собственников, а в суде инициатор не смог доказать, что он является тем же самым лицом, которое указано в реестре как собственник квартиры (там были немного другие инициалы). Ошибка 3. Нарушение порядка уведомления о собрании. Часто уведомляют с помощью простых объявлений, однако такой способ можно использовать только в случае, если когда-то на прошлых голосованиях собственники согласились, что о следующих собраниях их можно уведомлять таким упрощенным способом, а не заказными письмами или личным вручением уведомления. Также иногда в сообщении о собрании забывают указать важные сведения. Порядок уведомления о собрании, а также содержание сообщения прописаны в статье 45 Жилищного кодекса РФ. Пример – дело № 33-7309/2019: В сообщении о собрании не указали, кто инициатор собрания, в какой форме оно проводится, дату окончания, куда сдавать бюллетени, где можно получить дополнительную информацию. Ошибка 4. Голосуют по тем вопросам, по которым собрание собственников не может принимать решения. В любом доме можно проводить собрание собственников. Основные вопросы, которое оно может решать (компетенция собрания) перечислены в статье 44 Жилищного кодекса РФ. Если в доме создано ТСЖ, то в нем еще проходит собрание членов товарищества. Оно может решать другие вопросы, которые перечислены в статье 145 Жилищного кодекса РФ. Нельзя путать компетенции этих собраний и решать на собрании собственников те вопросы, которые должны решать только члены товарищества. Пример – дела № 33-11167/2019 и 33-12321/2019: На собрании собственников утвердили отчет и заключение ревизионной комиссии ТСЖ, выбирли правление товарищества, хотя это надо было делать на собрании членов. Во втором деле собственники (а не члены) выбрали ревизионную комиссию товарищества и утвердили размер членских взносов. Ошибка 5. На голосование выносят те вопросы, которых не было в сообщении о собрании. Перечень вопросов, по которым принимаются решения, называется повесткой дня собрания, и он обязательно указывается в объявлении о будущем голосовании. После уведомления о собрании нельзя заменять вопросы на другие или добавлять новые. Пример – дело № 33-11167/2019: Инициатор собрания не включал в повестку вопрос о выборе председателя и секретаря собрания, однако голосование по нему проводилось. Ошибка 6. К протоколу забывают подшить обязательные приложения-документы. Протокол собрания – это не просто бумажка с количеством набранных по каждому вопросу голосов. Это очень упитанный документ, в который входят приложения: реестр всех собственников в доме, документы об уведомлении о собрании, списки присутствующих и приглашенных лиц, бюллетени всех проголосовавших собственников и т. д. Полный перечень содержится в приказе Минстроя №44/пр (п. 20). Пример – дело №33-11172/2019: Суду не смогли показать указанные в приложении к протоколу бюллетени, реестр собственников, перечень участников голосования, сообщение о проведении собрания, реестр уведомлений. Из-за этого суд решил, что общее собрание фактически не проводилось. Ошибка 7. Вместо бюллетеней используют один лист голосования на всех собственников. Уже упомянутый приказ Минстроя №44/пр закрепляет обязательные требования к бюллетеням. Также содержание письменных решений собственников регламентировано в части 5.1 статьи 48 Жилищного кодекса РФ. Пример – дело № 33-8243/2019: Инициатор вместо отдельных письменных решений собирал подписи в «листе голосования». Этот лист не соответствовал требованиям, которые предъявляются к письменным решениям. Также суд указал, что «примененный подход к заполнению листа голосования является выборочным, то есть охватывающим лишь определенную часть собственников». Эти и другие ошибки встречаются часто, но всегда кто-то идет судиться. Все примеры выше закончились грустно для инициаторов собраний: решения были признаны недействительными. Если вам нужно провести собрание и есть вероятность, что соседям не понравятся принятые на нем решения, то нужно максимально придерживаться требований жилищного законодательства и не повторять чужих ошибок. Дорогие читатели! Приглашаем Вас присоединиться к обсуждению новости в наших группах в социальных сетях - ВК и Facebook