Инфраструктурный объект, из которого можно вырастить целый городской кластер
В последнее время строительство яхтенных марин набрало такие обороты, что остается только диву даваться: чего это вдруг спортивно-туристическое направление, всегда считавшееся элитарным и сугубо нишевым, начало восприниматься как едва ли не массовое? По мнению руководителя проектов консалтингового бюро Atlas Дарьи Коваленко, это связано прежде всего с интенсивным развитием внутреннего туризма.
«Сейчас основная работа по улучшению инфраструктуры для туризма и отдыха направлена на максимальное раскрытие природных богатств страны, и огромным потенциалом обладают именно водные ресурсы. Причем если ранее основное внимание уделялось развитию морских марин, то сейчас раскрывается потенциал внутренних акваторий. Россия занимает второе место в мире по протяженности внутренних водных путей — 102 тысячи километров, что в три раза больше морской береговой линии нашей страны, и вдоль речных берегов расположены более 300 городов. Пока в регионах отсутствуют разработанные сети туристических речных маршрутов, включающих посещение прилегающих малых городов, с этим нужно работать. Причем все водные ресурсы можно «упаковывать» в единую инфраструктуру», — говорит эксперт.«Среди основных причин, обусловливающих рост интереса к созданию марин, я бы выделил популяризацию парусно-моторного спорта и увеличение яхтенного комьюнити, а также санкционный режим, который вынудил некоторых владельцев яхт, чьи лодки ранее базировались в зарубежных портах, перевезти их в Россию», — продолжает заместитель генерального директора по стратегии и маркетингу ГК «Алькор» Андрей Герман. По его оценкам, дефицит марин на этом фоне усилился и составляет до 40%.
При этом проектов с достаточной качественной портовой инфраструктурой совсем мало.
Директор территориальных проектов яхтенной компании «Сила ветра» Анна Носова призывает не спешить называть создание марин приоритетным направлением туристического развития России: у большинства населения яхты, яхтинг, марины все еще ассоциируются с чем-то богатым, имеют ауру некого излишества, доступного лишь очень узкому кругу людей. И все-таки действительно в последние годы появляется все больше проектов в сфере туризма, где предусмотрено создание подобных объектов.
«В первую очередь марины — это инфраструктурный объект, который позволяет обеспечить безопасность нахождения людей на воде, технический сервис для судовладельцев и устойчивость береговой линии в случае стихии. Яхтенный туризм основан на использовании парусных судов для развлечения, проживания, питания и других услуг. Это направление раньше было эксклюзивной формой потребления, но в последние годы постепенно стало частью общего сектора водного туризма. Например, в Турции доход от яхтенного туризма составляет 1/4 дохода туристической отрасли в целом, а в Греции яхтенный туризм составляет около 4,5% ее ВВП, тогда как общий туризм обеспечивает 18%», — делится данными собеседница портала.«Важно, чтобы марины перешли из категории эксклюзивного, недоступного, но красивого места в разряд пространства для всех. В маринах на севере Англии хранят свои лодки обычные люди и регулярно на них ездят. Если говорить про Россию, то много таких речных стоянок находятся на Волге. Некоторые уже сложившиеся точки требуют благоустройства, окультуривания и бизнес-подхода — в этом случае они могли бы стать очень привлекательными. В каждом прибрежном городе у многих людей есть собственные плавательные средства, но важно, где они стоят и как используются: лодку можно бросить у берега, а можно поставить в зоне марины, тогда это будет совсем другая жизнь», — уверен сооснователь бюро Wowhaus Олег Шапиро.
По его оценкам, чтобы яхтинг стал отраслью туризма, марины должны располагаться на побережье через каждые несколько километров.
«Нельзя построить на Черном море одну точку и считать, что она будет организовывать рынок морских путешествий. Чтобы совершить тур, у человека должна быть возможность переезжать из одного места в другое, поэтому важно развивать систему марин», — подчеркивает Олег Шапиро.
В числе наиболее интересных уже действующих или только проектирующихся российских марин эксперты сначала все-таки называют проекты, расположенные на юге, — например, «Золотой символ» в Балаклаве с программой для жителей и туристов или «Сочи гранд марину» с развитой инфраструктурой как для горожан (кафе, рестораны, магазины, отели, набережная), так и для яхтсменов (здесь проводят регаты и другие мероприятия).
Отдельной строкой все выделяют перспективы Сочи, где в рамках федеральной концепции развития яхтенной инфраструктуры в Азово-Черноморском регионе собираются построить 12 новых марин суммарной стоимостью в районе триллиона рублей, а всего в регионе планируется создать около 30 марин. Первыми в качестве пилотных проектов должны появиться четыре: «Южный риф» в Адлере, «Лазаревская» в поселке Лазаревское, «Каньон Прохладный» в поселке Головинка и «Водопадная» в поселке Совет-Квадже.
Однако, по рассказам посвященных, есть на карте страны и другие, не южные точки «маринопритяжения» — это и Волга, и Байкал, и Дальний Восток. Исетский пруд в Екатеринбурге, где расположен яхт-клуб «Коматек», яхт-клуб «Семь футов» во Владивостоке, яхтенный порт «Дружба» в Тольятти, реализующийся в Ленинградской области проект «Гостевые причалы», проект «Кронфорт. Гавань» в Кронштадте — все не перечесть.
Какие инфраструктурные объекты являются обязательными для успешной марины и какие особенности надо учесть при их создании? Делает ли более привлекательными жилые и коммерческие объекты их близкое соседство с мариной и можно ли говорить, что марины как бы притягивают другой девелопмент и становятся таким образом драйверами развития территорий? Отвечая на вопросы BFM.ru, эксперты дали ряд практических советов, на основе которых можно при желании составить полномасштабную дорожную карту создания марины и ее окружения.
Дарья Коваленко, руководитель проектов консалтингового бюро Atlas:
«Модель марины должна быть комплексной. Необходимо, чтобы яхтенные порты играли роль не только технических объектов, но и городских точек притяжения на основе коллаборации бизнеса и администрации. Такие проекты в основном частные, но они работают на развитие прибрежной городской территории: вокруг них преображаются набережные, общественные пространства, которые в свою очередь обрастают сервисами и возможностями для водных развлечений и спорта. Кроме того, речные марины могут помогать развитию малых городов, становиться их визитной карточкой. Например, в Эстонии есть Нарвский яхтенный порт, где построили 20 причалов для гостевых яхт. Теперь здесь проходят различные мероприятия, работает парусная школа для детей, прокат оборудования, кафе и музей, а туристы снимают дома и гостиницы поблизости. Марины могут стать градоформирующим объектом, туристическим центром. Пример — яхт-клуб «Семь футов» во Владивостоке. Здесь есть более 200 стояночных мест, на территории расположены магазин, сервисный центр, административное здание, небольшая гостиница на воде, автостоянка. Здесь проводятся соревнования, различные мероприятия для туристов и местных жителей. Дети и взрослые могут посещать парусную школу. Чтобы марины стали знаковым местом, точкой притяжения жителей и туристов, нужно учитывать интересы всех посетителей. Местным жителям важны наличие прогулочной зоны, комфортная и безопасная среда, пункты проката инвентаря. Привлекать туристов можно с помощью культурно-познавательных маршрутов, кафе и ресторанов с местной кухней и видом на водоем, торговых точек и различных сервисных услуг. Также важная транспортная доступность и удобная навигация с туристско-информационными центрами. А для яхтсменов марина должна обладать всей необходимой инфраструктурой: пункты санитарно-бытовых услуг, удаления отходов, бункеровки, ремонта и оформления документов или регистрации. Если марины будут интегрированы в городскую среду и развиваться комплексно, привлекая все больше жителей и туристов, то станут драйверами развития и окружающих территорий. Благодаря активному в последние годы благоустройству преображаются многие территории, благодаря чему меняются и предпочтения жителей относительно того, где они хотят жить и в каких общественных пространствах проводить время. Ранее неприметные улицы порой становятся популярными благодаря тому, что поблизости реконструировали набережную или открыли новое гастропространство, и появление марин — не исключение, их развитие может привести к таким же результатам».
Андрей Герман, заместитель генерального директора по стратегии и маркетингу ГК «Алькор»:
«Что касается объектов инфраструктуры, то, безусловно, в первую очередь это все, что обеспечивает удобство захода в марину и швартовки: от расположения относительно береговой линии и течений до системы гидротехнических сооружений, качества оборудования для швартовки, продуманности и приспособленности для судов разного типа и размера. Важна также продуманность примыкающей логистики: проход/проезд к причальной части, удобство погрузочно-разгрузочных операций, наличие и удобство рундуков для хранения на территории марины, наличие и параметры морских кранов для подъема яхт на берег, маршруты до эллинга или площадки берегового хранения, сами эллинги теплого зимнего хранения, их конфигурация и площадь. Кроме этого, важно, насколько развит ремонтный блок, наличие в нем необходимых инструментов и специалистов. При организации в марине парусной школы для небольших швертботов, которыми обычно пользуются юные яхтсмены, необходим слип для спуска и подъема. Ну и я бы отметил сопутствующую инфраструктуру, которая обеспечивает комфорт членов яхт-клуба, экипажа и гостей: душевые, гостиничные номера, кафе и рестораны, помещения для отдыха и встреч участников. К слову, все эти важные для качественной марины факторы мы учитывали при разработке концепции проекта «Кронфорт. Гавань» в Кронштадте, который реализуем в кластере «Остров фортов» (мы разрабатывали проект в партнерстве с профессионалами своего дела, людьми, которые не только имеют огромный опыт в реализации яхтенных портов, но и сами являются действующими яхтсменами). Яхтенный порт, как правило, выступает ядром, которое предоставляет возможность вырастить кластер, куда войдет не только собственно инфраструктура марины, но также коммерческие объекты, жилые комплексы. Он является стержнем для разрастающейся вокруг жизни. Такое соседство очень удобно для яхтсменов. Так, в случае с проектом «Кронфорт. Гавань» жителям не нужно тратить время на дорогу до порта: марина будет расположена по соседству с жилыми кварталами, то есть, выходя из дома, вы окажетесь рядом с гаванью, а выходя на яхте из марины, вы фактически окажетесь в открытом море».
Максим Долгов, основатель архитектурной мастерской DA:
«Прежде всего для успешного функционирования марины необходимо качественное развитие инфраструктурных объектов: стоянки, заправочные станции, ремонтные базы. Если предполагается использование яхт для въездного и выездного туризма — субъекты контроля: таможенная и пограничная службы. Далее идут объекты для отдыха и развлечения: магазины, рестораны, отели. Туристу важно дать возможность прогуляться по бульвару, зайти в магазины на променаде, посидеть на террасе ресторана на уютной площади — то, что ценят в средиземноморских городах. При работе с формообразованием необходимо учитывать одну особенность: большинство пользователей яхт прилетают на отдых, поэтому образ марин раскрывается с «высоты птичьего полета». Но в этом вопросе главное — не увлекаться, чтобы сложные формы не подменили собой функционал. Как свидетельствует международный опыт, яхтинг может быть неплохим фактором экономического развития. По данным «Альянс марин девелопмент», в Италии действуют 111 марин почти на 40 тысяч мест, в Греции — 241 на 670 тысяч яхт, в Испании — 329 марин на 112 тысяч мест. В Турции яхтинг в 2023 году принес в экономику более 10 млрд евро. Хотя марины не генерируют большой поток пользователей, они привлекают в локацию состоятельных людей, которым по карману яхтинг. Это притягательный элемент туристического развлекательного комплекса: марины поднимают статус территории, становятся центрами притяжения и развития прибрежных районов. Комплексное развитие территорий крайне важно. Чтобы марины привлекали яхтсменов, необходима хорошая туристическая инфраструктура с привлекательными локациями для прогулок, экскурсий и шопинга, с ресторанами и клубами, так же как на Средиземноморском побережье».
Елена Кабешева, коммерческий директор девелопера курортной недвижимости Five:
«С точки зрения яхтсменов и тех, кто поехал прокатиться на паруснике, не хватает полноценных зон отдыха — ресторанов, кафе, лаунж-зон. Если спортсмен уходит в плавание на несколько дней, по возвращении из путешествия ему необходимо где-то жить — важны гостиничные услуги и сервисы, расположенные в шаговой доступности от марины. С точки зрения архитектуры в маринах свои классические каноны, от которых зависит ее расположение. Марина сама по себе генерирует трафик. К примеру, на территорию Имеретинского порта в «Сириусе» люди приходят как на своего рода достопримечательность, чтобы посмотреть на красивые суда. Что касается жилья, любая близость к воде, особенно с романтическими видами на море и красивые парусники, всегда оказывает положительное влияние на спрос, поэтому порт, если он не промышленный, всегда будет драйвером цены, а марина — драйвером развития территории. И самой удачной комбинацией, на мой взгляд, будет наличие на территории (помимо развитой инфраструктуры) жилой недвижимости, отелей и сервисных апартаментов».
Анна Носова, директор территориальных проектов яхтенной компании «Сила ветра»:
«Марина — это инфраструктурный объект, который включает комплекс сооружений, и основа — это гидротехнические сооружения, которые могут составлять до 70% (и более) стоимости всей марины. Главное — это берегозащита и причальные стенки: основная задача марины обеспечить безопасность стоянки судов и построек на берегу. Инфраструктура на берегу может быть совершенно разнообразной и зависит от бизнес-концепции марины, от ее расположения с точки зрения природных особенностей (течений, ветрозащиты и так далее), от рекреационного потенциала территорий вокруг и их популярности у отдыхающих, от многих факторов — все очень индивидуально. При этом марина делает привлекательными соседние объекты, сильно повышая капитализацию земли вокруг за счет создания новых туристических сервисов, которые в жилье или стандартной коммерции ты не найдешь. Так что появление подобных объектов всегда становится драйвером развития территорий, повышая их доступность и устойчивость. Но все же основа экономики яхтенной марины — это сервис для судовладельцев, это возможность безопасно пришвартоваться, заправиться и подключиться к воде и электричеству, это техническое всесезонное обслуживание, хранение и прочее. И экономика одной марины не будет работать, если не будет выстроена сеть таких объектов на водных маршрутах. Кроме того, марина — это магнит для туристов, это красиво, и часто технические функции совмещены с сервисом для туристов, чтобы можно было комфортно путешествовать и жить в лодке, передвигаясь от марины до марины».
Олег Шапиро, сооснователь бюро Wowhaus:
«Понятно, что марине обязательно нужны причалы, места для длительной стоянки, эллинги, подъемники для судов, здание администрации. Чаще всего в маринах есть ремонтные мощности, расположены стоянки технического обслуживания для небольших яхт. Это техническая часть. И есть вторая часть марины — общественное место. Здесь могут быть расположены рестораны, гостиницы, пространства для членов яхтенного клуба. Также у марины есть открытая часть, поскольку, как правило, это красивое место и точка притяжения туристов. Там находятся кафе, променад, магазины. При этом важно, чтобы в этом пространстве проходила нормальная жизнь: чтобы в марину приходили дети и взрослые учиться яхтенному делу, а местные жители хранили здесь свои лодки, чтобы марина была не только туристическим местом, но и олицетворением образа жизни прибрежного города. В марине могут проводиться выставки, или регаты, или общегородские праздники. Это большой комплекс, который формирует вокруг себя целый узел городской активности. Хорошая марина — это достопримечательность прибрежного города. Чаще всего вокруг марин развивается зона активности: ретейл (торговые зоны), предприятия из сферы обслуживания, сервисы и гостиницы. Недавно проходил архитектурный конкурс на создание концепции курорта «Новая Анапа». И в техническом задании предполагалось, что одним из центров активности этого комплекса будет марина, вокруг нее же все участники разместили одну из главных площадей курорта. Вообще, влияние марины и жилья на привлекательность места — взаимный процесс. В речных и приморских городах существует определенное количество домов, которые располагаются рядом с берегом. И, конечно, одним из ключевых преимуществ таких территорий становится городская марина или возможность хранить лодки непосредственно внутри жилого комплекса».
Переходя от общих рассуждений к конкретике, Олег Шапиро приводит в пример Францию 1960-х годов: тогда в стране зарождался средний класс, и предполагалось, что его представители могут позволить себе иметь собственные небольшие суда.
«Специально для них неподалеку от Сан-Тропе построили целый город — Порт Гримо. В нем создали сеть каналов, вдоль которых стояли дома с личными причалами. Там снимали и покупали жилье люди, которые владели лодками. В Порт Гримо существует полноценная инфраструктура: площадь, променад с платанами, парк с петангом, церкви, школы, больницы. И есть отдельная марина, где можно оставить небольшой парусник и отправиться гулять по городу», — рассказывает эксперт.«Порт Гримо стал одной из важнейших точек притяжения на побережье у Сан-Тропе. В нем появилась традиционная жизнь приморского французского города, но придуманная и построенная заново. В нашей стране подобное место можно было бы обустроить в национальном парке Завидово на Волге или на одном из морей. Марины — перспективный путь развития территорий, который можно реализовать в России», — подводит черту Олег Шапиро.