О своем стремлении войти в список российских городов, привлекательных для федеральных инвесторов и девелоперов, заявила Самара: власти города выделили территорию площадью 165 гектаров для реализации масштабного проекта КРТ*. Подобное предложение, рассчитанное на игроков рынка, готовых мыслить с мегаразмахом, в городе появляется впервые, да и для всей страны является одним из самых значительных. Первый пилотный аукцион на входящий в общий КРТ-периметр участок площадью семь гектаров состоится на электронной торговой площадке РАД Lot-online 8 декабря.
Конечно, близкое соседство с формирующейся площадью трех музеев и перспективы появления в этой части Самары нового культурно-делового кластера уже делают центровой земельный актив с прямым выходом на Волгу интересным и для строительства жилья и коммерческой недвижимости (в рамках застройки планируется возвести свыше 3,1 млн квадратных метров), и для создания общественных пространств и социально-образовательной инфраструктуры. Но все же генеральный директор Российского аукционного дома Андрей Степаненко считает ключевым тот факт, что для освоения прибрежной городской территории регионального значения самарские власти выбрали именно КРТ-подход.
«Выставленный на продажу декабрьский актив станет первым этапом крупнейшего регионального проекта по созданию многофункциональной городской среды, поэтому уже на пилотные торги мы планируем привлечь федеральных инвесторов. В последние годы рынок фиксирует рост интереса крупных застройщиков к работе в регионах. Девелоперский бизнес укрупняется, становится более профессиональным, и данное предложение в полной мере соответствует его ожиданиям. Строительный бизнес отдает предпочтение проектам комплексного развития с готовым проектом планировки территории, предусматривающим прокладку сетей, строительство дорог и всей необходимой социальной инфраструктуры. А наличие комфортной городской среды и престижность локации позволяют рассчитывать на быстрый возврат средств и высокий спрос со стороны покупателей жилья. Ответственно заявляю, что для рынка Самары и Поволжья это предложение абсолютно эксклюзивно, аналогов ему нет», — рассказывает эксперт.
На сегодняшний день КРТ является одним из ключевых направлений градостроительного развития страны. Активно осваивать КРТ-подходы российские регионы начали в прошлом году; по данным Минстроя, на конец октября 2023 года в проработке находятся 1015 территорий общей площадью 27,1 тысячи гектаров, в том числе 112 территорий, комплексное развитие которых осуществляется «Дом.РФ», с градостроительным потенциалом 181 млн квадратных метров, из которых около 131 млн квадратов — жилье. «В настоящее время в 65 субъектах Российской Федерации в активной стадии реализации механизма КРТ находятся 419 территорий площадью 11,26 тысячи гектаров с градостроительным потенциалом 78,21 млн квадратных метров, в том числе 55,95 млн квадратов — жилой недвижимости», — продолжает директор департамента комплексного развития территорий Минстроя Мария Синичич.
В целях наращивания градостроительного потенциала планы регионов по реализации КРТ закрепляются в меморандумах, которые подписываются с Минстроем, добавляет президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. И действительно, интерес федеральных девелоперов и инвесторов к региональным предложениям растет. Хотя эксперт признает, что у этой медали все-таки две стороны.
Антон Глушков президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) «Стоит заметить, что в течение нескольких лет наблюдается региональная «экспансия» крупных федеральных застройщиков, поскольку они видят потенциал в региональных рынках — в первую очередь им интересны динамично развивающиеся большие города. Если говорить о плюсах и рисках, то, во-первых, земельные участки, вовлекаемые в том числе в рамках проектов КРТ, должны иметь экономическую целесообразность для бизнеса. Поэтому надо советоваться с бизнесом, чтобы формировать границы территорий, а главное, устанавливать для них экономические параметры — это совместный диалог власти и бизнеса. Надеяться на то, что исполнительная власть самостоятельно с этим справится, возможности нет. Во-вторых, механизм КРТ предполагает значительные финансовые вложения для застройщиков-инвесторов. Девелоперы должны с большой ответственностью подходить к таким проектам. В связи с этим строительным организациями, принявшим решение об участии в проектах КРТ, следует оценить необходимый общий объем финансирования проекта, а также потребность в бюджетных ресурсах, в поддержке за счет средств Фонда развития территорий».
BFM.ru побеседовал с девелоперами, у которых есть опыт региональной КРТ-работы. По их словам, все всегда начинается с глубокого анализа факторов и обстоятельств, способных привлечь внимание к проекту или, напротив, заставить забыть о нем навсегда.
Денис Лебедев, вице-президент по развитию и GR компании GloraX
«Мы анализируем экономику проекта, обращая особое внимание на затратную часть. В частности, региональные проекты КРТ, как правило, включают расселение аварийного фонда, что влечет за собой определенные риски по стоимости и срокам расселения. Девелопер анализирует, какое количество домов в проекте признано аварийными, а также какое количество неаварийных домов необходимо будет расселить. В конечном итоге решение о реализации проекта может быть отрицательным в случае, если не складывается именно экономика проекта. Одной из основных сложностей может стать уровень отлаженности механизмов реализации КРТ в конкретном регионе — то, насколько слаженно власти взаимодействуют с инвестором, насколько отработаны процессы, отрегулирован ли механизм на законодательном уровне. Еще одна возможная сложность — градостроительная и инженерная подготовка территории, освобождение площадки от третьих лиц. Здесь необходимо учитывать человеческий фактор, который зачастую приводит к затягиванию процесса. Основным же преимуществом может быть наличие ТЭПов в разрешительной документации, так как в таком случае девелопер изначально может оценить градостроительный потенциал объекта и, соответственно, доходную и расходную части проекта. Кроме того, проекты КРТ влияют на имиджевую составляющую. Очевидно, что не каждый застройщик может выполнить объем работ, который предполагает комплексное развитие территории, и при этом продемонстрировать высокий уровень качества, соответствие срокам и так далее».
***
Александр Чинаров, директор по развитию компании «Самолет страна» (входит в группу «Самолет»)
«Прежде чем принять решение, мы проводим большую аналитическую работу, которая заключается в комплексном взгляде на регион. Среди факторов, конечно, особенности законодательного регулирования, состояние рынка, спроса, конкуренции, особенности продукта в каждом конкретном регионе, наличие подрядчиков. Параметров огромное количество, и все их важно учитывать. Ключевой — это существование и потенциал экономической активности. Если люди активно съезжаются в регион, строят там карьеру, учатся, создают семьи, словом, там кипит активная экономическая жизнь, то такие проекты будут интересны девелоперам. Любой большой проект подразумевает серьезную подготовительную работу. Не назвал бы это сложностями, скорее особенностями: в каждом регионе свои правила строительства, требования к организации среды, наличию социальных, инфраструктурных объектов. Все это необходимо внимательно изучать и адаптироваться к каждому региону. Разная может быть ситуация с наличием подрядных организаций, подключением к технологическим сетям. Все эти вопросы решаемые, но требуют времени и пристального внимания. А если говорить о преимуществах — это возможность реализовать крупный и комплексный проект на большой территории, который создается по принципам «города в городе», где есть все для современного человека. Такие проекты способны преобразить город, сделать некогда депрессивный участок земли процветающим и создать новый центр притяжения».
В начале октября в Госдуму был внесен законопроект, предлагающий частично изменить правовое регулирование комплексного развития территорий. Ключевым нововведением, которое содержит документ, является предложение уравнять юридические лица, которые обеспечивают реализацию решений о комплексном развитии территории (КРТ) в правах и обязанностях с теми, с кем заключены договоры о КРТ. В числе важных аналитики портала «Единый ресурс застройщиков» выделяют положение о синхронизации проектов КРТ с программами комплексного развития систем коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры и включение в Градостроительный кодекс поправок, которые обеспечат реализацию КРТ в соответствии с ранее утвержденной документацией по планировке территории, что позволит снизить финансовые и временные затраты.
Однако данный законопроект устраняет далеко не все проблемы. В частности, нерешенным остается вопрос о порядке использования государственно-частного партнерства в рамках КРТ, а также вопрос об адаптации федерального закона от 01.04.2020 № 69-ФЗ «О защите и поощрении капиталовложений в Российской Федерации» (закон о СЗПК) к проектам КРТ, подчеркивает в своем блоге юрист Юлия Максимкина.
А по мнению игроков рынка недвижимости, какие изменения стоит внести в КРТ-правила, чтобы сделать интерес федеральных инвесторов и девелоперов к региональным проектам более высоким? «Поскольку основной объем проектов КРТ предполагает расселение жителей, встает вопрос об источнике финансирования этого расселения. Как правило, это собственные средства инвестора, что приводит к низким темпам освоения площадки, поскольку объем средств инвестора так или иначе ограничен. Если бы банки начали выдавать предпроектное финансирование при наличии заключенного договора КРТ и признавали это залоговым имуществом, это позволило бы девелоперу быстрее реализовывать проект, а значит, и быстрее расселить жителей. Еще одним полезным решением могла бы стать возможность передавать участки в субаренду, а также строить жилье на тех участках, ГПЗУ на которые выданы до заключения договора КРТ, чтобы застройщик мог не тратить время на оформление градостроительной подготовки», — предлагает Денис Лебедев.
«Существенным импульсом для реализации проектов комплексного развития территорий стало бы разрешение вопроса, связанного с правом юридических лиц субъекта, уполномоченных на реализацию решений о КРТ, передавать земельные участки в аренду профессиональным девелоперам. Помимо этого, препятствием для реновации территорий, занятых давно построенными индивидуальными жилыми домами, является обязательное наличие в границах участка аварийных многоквартирных домов. Но даже во многих крупных городах целые кварталы заняты построенным еще в прошлом веке индивидуальным жильем. Таким образом, несмотря на очевидную непригодность его для проживания, провести реновацию квартала можно только при наличии на этой же территории ветхого МКД. Важно также корректное распределение нагрузки по расселению, изъятиям, обеспечению социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой. Соблюдение баланса требований и интересов необходимо для построения такой модели проекта, при которой банки смогут принять решение о его финансировании. Сейчас получить финансирование бывает затруднительно ввиду включения всех расходов по реализации проекта в затратную часть инвестора», — поддерживает коллегу Александр Чинаров.
В целом, как отметил в беседе с BFM.ru Антон Глушков, уже сложилась определенная практика реализации КРТ для понимания базовых направлений совершенствования законодательного механизма, чтобы обеспечить баланс интересов государства, общества и бизнеса, решение системных проблем на уровне федерального законодательства. «Все риски при реализации принятых градостроительных решений и проектов КРТ должны быть определены с равной ответственностью по ним для всех сторон — участников инвестиционно-строительной деятельности, включая публичную власть. Над положениями законопроекта, который был внесен в Госдуму в начале октября, работало все профессиональное сообщество. В свою очередь, НОСТРОЙ подготовил к нему ряд дополнительных инициатив, направленных на совершенствование механизмов инвестирования в КРТ и предоставление гарантий застройщикам, реализующим такие проекты», — подводит черту Антон Глушков.
*Есть в распоряжении BFM.ru
